Kohtuuhintainen asuntotuotanto romahtanut

Se on myös kaappaus, kun grynderit kieltäytyvät rakentamasta kohtuuhintaisia asuntoja, vaan sijoittavat kalliiseen bisnesrakentamiseen, vaikka valtion rahaa olisi tarjolla.

Julkaistu 18.3.2023, Unto Nikula, Asukasliiton hallituksen jäsen, Rovaniemi. Kirjoitus julkaistiin myös Kansan äänessä 1/2023

Valtion tukema, niin sanottu kohtuuhintainen asuntotuotanto supistui viime vuonna 37 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Kysymys ei tässä ole talouteen usein liittyvästä suhdannevaihtelusta, vaan jo pitkään jatkuneesta Suomen asuntokannan, taloudellisessa katsannossa, rakenteen muuttamisesta enemmän markkinaehtoiseksi.

Asuntotuotannon muuttunut suuntaus on ollut johdonmukainen viimeiset vuosikymmenet. Vielä viime vuosituhannen puolella ARAtuotanto (entinen aravatuotanto) oli vuositasolla kymmenissä tuhansissa, ja oli merkittävä osa Suomen vuotuisesta asuntotuotannosta.

Kohtuuhintaisen asuntotuotannon määrän muutos on ollut dramaattinen. Vielä vuonna 2010 ARA-tuotanto ylsi 12 000 asuntoon ja tuotannon määrän vuosittain erilaisista suhdanteista ja muista syistä vaihdellessa, tultiin ARA-tuotannossa vuoden 2021 noin 9 000 asunnon määrästä viime vuoden kaikkien aikojen alimmalle tasolle. Vuonna 2022 valmistui enää vain 5 600 ARAasuntoa.

Muutoksen syitä eivät maamme korkeat asuntoviranomaisetkaan edes yritä vierittää enempää koronaviruksen kuin Ukrainan tapahtumienkaan kontolle. Kysymys on rakentamisen markkinaehtoisesta kilpailutilanteesta. Asuntojen uudistuotannossa rakentajia on viime aikoina houkuttanut tuottaa etupäässä kovan rahan pieniä asuntoja. Niistä kun saa nopeamman ja korkeamman tuoton. Valtion tukema asuntotuotanto on lähtökohtaisesti kustannusrakenteeltaan rajattu siten, että asuminen olisi edes jossakin määrin kohtuuhintaista koko asumishistorian ajan.

Valtion raha ei kelpaa

Kuvaavaa tilanteelle on, että vaikka rahaa säänneltyyn, kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon olisi tarjolla, sille ei ole ottajia. Valtion takaama raha ei rakennusyhtiöille kelpaa, kun sitä ei saa ARA-säännösten vuoksi poikimaan kuten niin sanottuun kovan rahan tuotantoon sijoitettuna. Valtioneuvosto määrää jokaiselle vuodelle budjetissa tietyn rahamäärän, minkä maan korkein asuntoviranomaistaho (ARA) voi käyttää kunkin vuoden aikana tuettuun asuntotuotantoon. Viime vuodelle hallituksen ARA:lle myöntämää rahoitusvaltuutusta oli noin kaksi miljardia euroa, mutta siitä käytettiin vain 1,2 miljardia. Uudistuotantoon tuostakin summasta meni vain noin 950 miljoonaa. Muu osa käytettiin vanhemman asuntokannan peruskorjauksiin. Tässä on huomattava, että käyttämättä jäänyt raha ei siirry seuraavalle vuodelle, tai mitenkään myöhemmin käytettäväksi.

Valtiontalouden tarkastusvirasto mainitsee tuoreessa raportissaan ARA-asuntotuotantoa rajoittaviksi tekijöiksi kohtuuhintaisten tonttien vähyyden ja ARA:n edellyttämän kustannus-laatu-suhteen. Tuetun asuntokannan rakentamiseen soveltuvan tonttimaan pula johtuu kuntatalouden jatkuvasta heikkouden tilasta. Kunnat ovat muiden rahoituslähteiden puutteessa pakotetut repimään omistamistaan rakennusmaista mahdollisimman suurta katetta, jolloin kalliille tontille rakennettavan asuintalon lopullinen neliöhinta ei enää mahdu ARA:n säännösten rajoihin. Kustannus-laatu -suhteessa ongelmaksi tulevat rakennusyhtiöiden tarjouskilpailutuksissa tekemien tarjousten liian korkea hintataso.

Asuntosijoittaminen

 Suomen asuntomarkkinaa hämmentää uutena, voimakkaana ja koko ajan kasvavana ilmiönä kansainvälisten sijoitusrahastojen tulo Suomen monella tavalla houkuttelevalle asuntomarkkinalle. Suomessa vuokran, asumisen hinnan yleensä, määrittely on täysin vapaata ja asuntosijoittamisen verotuskohtelu sijoittajaa suosiva.

Asuntojen uudistuotannosta varsinkin pääkaupunkiseudulla menee nykyään huomattavan suuri osa suoraan sijoitusrahastojen omistukseen. Uuden tuotannon asuntokanta on sijoittajan kannalta houkutteleva nykyään käytännöksi tulleen asuntorakentamisen uudistuotannon rahoitusmuodon vuoksi. Asuinkerrostalon perustamiskustannus jakautuu tämän uuden mallin mukaan siten, että jopa 70 prosenttia lainoituksesta merkitään taloyhtiön nimiin. Tällöin uuteen asuntoon pääsee omistajaksi kohtuullisen pienellä omarahoituksella, kun suuri osa velkataakasta jää taloyhtiön hoidettavaksi. Uuden kodin itselleen hankkinut asukas kuitenkin vastaa ja maksaa myös sen taloyhtiölainan kuukausittaisessa vastikkeessaan.

Erona tässä tavallisen kodinomistajan ja samasta talosta sijoitusasunnon hankkineen sijoittajan välillä on se, että sijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeen eli taloyhtiölainan lyhennyksen ja koron kokonaisuudessaan verotuksessa. Asunnon omaksi kodikseen hankkinut maksaa vastikkeessaan sekä lainan lyhennyksen, että koron. Sijoittajan maksama rahoitusvastike lasketaan suomalaisessa verotuskonseptissa tulonhankkimisvähennykseksi. Jo nousseet, ja edelleen nousussa olevat korot rasittavat ja pelottavat tavallista, äskettäin asunnon hankkinutta, mutta sijoittaja on tältäkin uhalta täysin suojattu.

Kodeista kortteereita

Enenevässä määrin sijoittajavetoisen asuntojen uudistuotannon myötä asuntojen keskimääräiset koot, niiden neliömäärät, ovat pienentyneet jyrkästi. Pienessä asunnossa neliön hinta on korkeampi, ja tuotto sijoittajalle mahdollisimman hyvä. Uudet miniasunnot ovatkin jo lähtökohtaisesti ajateltu parhaiten soveltuvaksi lyhytaikaiseen asumiseen.

Tällaiset, asuntomarkkinaa kokonaisuudessaan muokkaavat suuntaukset on ilmiönä laskettava nykyään vallitsevaan, ja kaikkia yhteiskunnan toimintoja sitovaan ja kahlitsevaan uusliberalistisen talousfilosofian kokonaisuuteen oleellisesti kuuluvaksi. Tässä katsannossa, ja tuon filosofian – jos sitä näin ylevästi voi edes kuvata – mukaan asunnot eivät ole enää koteja vaan vain väliaikaisiksi käypiä kortteereita.